经适房迄今多是穷人的“负福利”

小小霄 · 发表于 2008-12-22 20:33

近日，河北、辽宁、山东等地先后停建经济适用房，纷纷提出以扩大廉租房保障范围解决低收入者家庭住房困难问题。其中的主因，是在我国实体经济下滑、房地产交易急剧萎缩的严峻形势下，许多城市的房价明显下跌，使得普通商品房与经济适用房价格差距越来越小，从而引发购房对象纷纷弃购。

很多人忙不迭地站出来反对放弃经适房，但如果看了我的分析，很多人会认为经适房政策早就该停止了。

经济适用房是我国在房改过程中由政府推出、为满足中低收入家庭购房需求、具有社会保障性质的住房。从1991年开始酝酿，到1998年正式启动，2005年达到高潮。这一时期的经适房，虽然对购买者有一个收入指标要求，但审核并不严格，有的地方政府干脆把审核权下放给了开发商，从而使审核沦为走过场。同时开发商出于逐利的目的，纷纷把经适房建成一二百平米的豪宅，甚至更大的复式（楼中楼），真正的中低收入阶层根本买不起，中高收入阶层甚至在同一小区两套三套地买；有的地方，所谓经适房，干脆就是党政机关干部的“特权房”、定向销售，根本不对社会开放。开着奔驰宝马住经适房的，并非一时一时一地之景象；已售经济适用房呈现“高租售率”等，也是寻常风景。

这个时期的经适房，可以说谁买谁合算。因为虽然有五年内不得出售、上市后需补缴成交总价10％的综合地价款等规定，但比起与普通商品房的差价来说，那是大大地占了便宜。但由于户型太大、定向销售等原因，占便宜的多是党政机关、事业单位等人员，以及社会上一些中高收入、又能得到购房指标的“灵通人士”。一个以接济中低收入阶层的社会福利制度，就这样演变成总体上“劫贫济富”的“负福利”。

这一时期的经适房，虽然也有部分拆迁户利用拆迁补偿款认购，但一方面他们不占绝对多数；另一方面，他们却必须为此付出时间和机会的代价，因为社会有一个基本规律，越是中低收入阶层，或者说越是穷人，付出的劳动时间往往越长。因为经适房普遍地处偏远，尤其是专门针对拆迁户的经适房，更是如此。他们又不像富裕阶层，有钱在其他地方另购商品房自住，经适房用来出租。于是，他们获得了部分房价福利，却必须为上下班付出更多的艰辛、更多的“生命成本”，甚至于他们以及他们的后代，可能为地处偏远而失去更多、更好的人生选择和成长机会。这是穷人住经适房的“隐性负福利”。

正是由于经适房在实际操作过程中的极端扭曲现象，2005年以后，对经济适用房质疑的声音不断高涨。在舆论压力下，各地政府随之采取了更为严格的限制户型面积等策略，客观上降低了购买人的房贷压力。同时许多地方也规定了经适房不得用于出租、五年内不得出售、五年后再上市溢价70％归政府等更为严格的规定。

这样一来，倒是有利于堵住部分高收入人群混水摸鱼从经适房中取利，却又对真正有资格、有能力购买经适房的中低收入人群造成了新的不公――从眼前看，经适房照顾了社会中低收入阶层，但是从长远看，70%溢价归政府却是对穷人的长远剥夺！

假设在同样地段购买同等面积的住房，经适房的单价是普通商品房一半，则若干年后，房价只要上涨21%以上，购买经适房就开始比购买普通商品房亏，涨幅越大，亏损也越大。如果按购房时总价相同（即假设购房人购买经济适用房时的经济能力已达极限，不可能再多出一分钱去购商品房），那么，若以购经适房同等的钱去购买同地段商品房，只能买到经适房的一半面积，则当房价上涨75%以上，购买经适房就不再合算，70%的溢价归政府，就等于政府向中低收入阶层多要了“回报”，这自然又是穷人阶层子子孙孙无穷尽地向政府隐性“进贡”的“负福利”。

当然，上述假设基于一个前提：就是房价长远看是涨的。这个假设至少在未来二三十年内没有问题。首先，即使按贷币长远贬值和工资刚性增长的人类发展趋势看，年均10%房价增长，从购房之日起满五年后平均房价将增长61%，六年后就是77%，七年后是95%，八年后是114%。这是没有考虑城市化因素的“自然增长”，如果考虑中国史无前例的高密度、大规模、高速度城市化、大城市化因素，房价增长的速度可能还要更快一些。事实上，从2000年至2007年的过去7年间，多数城市的房价都不止翻倍，有的甚至翻了两番，计算下来年均上涨20%还多。

既然左右都是对于穷人的负福利，不如干脆取消，用只能自住、不能发补贴、不能转租的廉租房方式取而代之。我坚决反对辽宁沈阳市的做法，他们打算每户按5.5万元的标准发放购房补贴，让享受经济适用房保障的家庭直接到市场上购买商品房。不论是发购房补贴，还是发租房补贴，最难避免的都是腐败问题。君不见，某些地方的局长夫人，擦着胭脂香粉，同时领着三份低保呢！

经适房迄今多是穷人的“负福利”

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