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东营市人民政府办公室关于印发东营市中心城区房地产用地管理办法的通知
各县区人民政府，市政府各部门、单位：
《东营市中心城区房地产用地管理办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
东营市人民政府办公室
2018年11月26日
(此件公开发布)
东营市中心城区房地产用地管理办法
为加强我市中心城区(指城市规划中心城区范围)房地产用地管理，维护房地产市场秩序，促进房地产业健康发展，根据有关法律、法规及政策规定，结合本市实际，制定本办法。
一、建立政府主导的土地熟化机制
市政府、东营区政府和垦利区政府(以下称区政府)、东营开发区管委会作为土地熟化工作责任主体，实施土地出让前的基础工作，严格落实“净地”出让要求。
(一)明确土地熟化适用范围。本办法所指土地熟化工作主要适用于中心城区内纳入盘活的所有存量土地和新增建设用地中用于房地产开发的土地，包括棚户区(含城中村、城郊村，下同)改造、单位搬迁和旧城改造腾空用于房地产开发的土地。
(二)界定土地熟化主体责任。在土地出让前，由区政府、东营开发区管委会负责组织实施辖区内农用地转用、土地征收、国有土地上房屋征收等具体工作。东营区政府负责组织辖区内城市国有土地上房屋征收、棚户区改造、单位搬迁、东营高新技术产业开发区及相关建制镇内建设用地的土地熟化和储备工作。垦利区政府、东营开发区管委会负责组织辖区内的土地熟化和储备工作。市土地储备中心负责组织其他用地的土地熟化和储备工作。市城乡规划局负责出具土地熟化范围内专项规划。区政府、东营开发区管委会、市城市管理局按市政府事权划分意见分别负责项目区内及周边市政基础设施配套建设。
(三)明确土地熟化方式。土地熟化可采用市政府、区政府、东营开发区管委会委托所属国有企业使用政府资金或自有资金实施和市、区土地储备机构实施两种方式。
市属国有企业可使用政府资金或自有资金参与全市范围内的土地熟化项目。区政府、东营开发区管委会委托所属国有企业使用政府资金或自有资金实施本辖区范围内土地熟化工作。土地熟化承接企业获取一定比例的资金报酬。具体实施办法另行制定。
本办法印发前市政府已储备的土地，由市土地储备中心负责委托市属国有企业使用政府资金或自有资金实施土地熟化工作。
自本办法印发之日起，任何单位或个人不得私自允许社会资本方和自然人提前介入和参与土地熟化。
(四)建立土地熟化收储基金。市、区(开发区)分别建立土地收储基金，为征收、收储、优先购买或前期土地开发等工作提供资金保障。具体按照“谁收储、谁负担”的原则，通过申请省级政府代发地方政府专项债券、国有土地出让收入净收益及安排其他财政资金等方式，多渠道筹集土地熟化资金。具体管理办法由市财政局另行制定。
(五)加强储备土地管护。国有企业使用自有资金熟化后的土地，由土地储备机构负责验收并储备入库，办理不动产登记手续。储备土地交付竞得人前由区政府、东营开发区管委会负责管护。本办法印发前市政府已完成储备的土地，由市土地储备中心移交东营区政府、东营开发区管委会负责管护。
二、完善年度用地供应计划管理
加强对中心城区房地产市场的综合研判，合理确定年度房地产用地供应总量、结构、布局和时序，规范年度房地产用地供地计划编制程序，强化计划管理。
(一)测算用地需求。市住房城乡建设局依据房地产现状、商品房去化周期、人口净流入情况以及在建、在售规模等，结合商品房累计可售面积总量、已出让未开发用地总量、棚户区改造项目用地量等指标，测算中心城区房地产年度商品房需求量，推算各区域房地产用地年度需求量，拟定中心城区各区域年度房地产用地需求建议书，并于每年1月底前提供给市国土资源局。
(二)确定供地计划。市国土资源局根据市住房城乡建设局年度房地产用地需求建议书，结合中心城区各区域上报的年度拟供房地产用地资源状况等因素，拟定中心城区年度供地计划，报市政府批准。
(三)公开发布实施。市国土资源局于每年3月底前，在中国土地市场网、市政府以及市国土资源局门户网站等公开发布年度供地计划，并组织实施。
三、强化规划条件管控
加强城市规划管理，统筹城市空间布局，改善人居环境，加快推进城市设计全覆盖，推行规模化供地和片区综合开发，提升城市建设整体水平。
(一)严格审批规划条件。对具备出具规划条件的地块，城乡规划部门自接到国土资源部门书面函件后30日内，分别按职责分工核提或审定规划条件，条件成熟的地块，推行规划条件附带城市设计出让;对不具备出具规划条件的地块，书面复函说明原因。
(二)加强容积率管控。结合区域基础设施配套水平、区位条件、功能定位，合理确定开发强度和容积率，居住用地地上容积率原则上不大于1.5，提高居住舒适度。
(三)合理划定出让地块。国土资源部门应当根据中心城区区域定位、功能分区、用地规划、发展状况，按照以人为本、环境友好、节约集约利用土地、保证土地效益等原则，兼顾土地现状权属范围，会同城乡规划部门合理划定出让地块范围。
(四)推行片区综合开发。棚户区改造、单位搬迁、旧城改造等项目实行统一规划，在全部完成土地熟化后，进行整体出让、整体开发。推行片区规模化供地，对成方连片地块原则上实行集中组合、整体出让。
(五)严格控制零星地块开发。单宗居住用地出让面积原则上不得低于30亩。对已纳入片区整体开发规划并已启动实施、持续滚动开发且无法连片开发的后续地块出让，低于30亩的需报市政府批准。对与周边区域不能连片开发、单宗土地面积不足10亩的地块，原则上按管辖范围进行收储，优先用于公共服务、公共设施建设或因地制宜建设小绿地、小广场、小公园、小停车场等。
四、规范供地方案审批
(一)制定供地方案。东营区、垦利区、东营开发区国土资源部门按照土地熟化范围组织拟定供地方案后提报市国土资源局。
(二)市级审查审批。市国土资源局负责对供地方案进行审核，材料齐全、依法合规的，报市政府审批。
(三)组织供地。供地方案经市政府批准后，市国土资源局按照批准的供地方案组织实施供地。12个月内未组织实施的，需重新报批供地方案。
五、严格出让管理
(一)市级建立评估机构库。市国土资源局通过公开方式选择5—8家土地及资产评估机构，建立中心城区房地产用地价格评估机构备选库。
(二)确定起始价和竞买保证金。中心城区内拟出让土地，分别由东营区、垦利区、东营开发区国土资源部门从中心城区房地产用地价格评估机构备选库中随机抽取评估机构，委托评估土地价格。市土地储备中心、区政府、东营开发区管委会在综合考虑土地基准地价、评估价格、土地成本、区域配套以及房地产市场状况等因素的基础上，提出土地起始价格和竞买保证金的工作建议(竞买保证金及预付款原则上不低于起始价的50%)，提交市国土资源局。由市国土资源局提交由国土资源、财政、城乡规划、住房城乡建设、城市管理等部门组成的市国土资源管理委员会集体研究确定。
(三)发布出让公告。市国土资源局根据市场状况，合理把握中心城区房地产用地供应时序，严格按照供地计划、房地产项目建设条件意见书，分期分批起草出让公告，移交市公共资源交易中心进行网上交易。
(四)改进房地产用地出让方式。市国土资源局积极探索灵活的房地产用地竞价方式，严防高价地扰乱市场预期。市公共资源交易中心负责改进国土资源网上交易系统，不断完善相关功能。
(五)规范土地出让价款缴纳。土地成交后，竞得人必须在10个工作日内与市国土资源局签订土地出让合同，土地出让价款2亿元(含)以下的，应在《国有建设用地使用权出让合同》签订之日起30日内全部缴清;土地出让价款2亿元以上的，应在《国有建设用地使用权出让合同》签订之日起60日内缴清。延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。
(六)严格建设周期和供后监管。出让合同统一约定受让人应在土地交付之日起1年内开工建设，自开工之日起3年内竣工。因不按期开发建设造成土地闲置的， 国土资源部门严格按照《闲置土地处置办法》(国土资源部令第53号)予以调查、认定和处置。土地出让合同签订后，按照土地熟化范围分别由市土地储备中心、区政府、东营开发区管委会履行交地确认手续。受市政府委托，区政府、东营开发区管委会按管辖区域组织开展闲置土地处置工作。
(七)加强诚信体系建设。建立房地产用地开发利用失信企业名单，对存在欠缴土地出让价款、闲置土地、恶意炒地囤地、未批先建、擅自改变土地用途以及其他违法违规违约行为的，市国土资源局应将该土地使用者记入诚信档案不良行为记录，并在门户网站和中国土地市场网向社会公开。财政、国土资源、城乡规划、住房城乡建设等部门应当加强信息共享与联动监管，共同打击违法违规违约用地行为，维护中心城区房地产市场秩序。
本办法适用于中心城区范围内居住用地、商住综合用地的供应监管等，河口区、东营港开发区可参照本办法执行。
本办法由市国土资源局负责解释。
本办法自2018年11月26日起施行，有效期至2023年11月25日
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