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发表于 2008-6-22 22:38
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来自：山东省
借高利贷：年利率40％
将全部赌注押在上市，却最终遭遇挫折，恒大发现，土地储备突然间变成了一个烫手山芋。
恒大地产的招股书显示，截至2007年9月30日，其负债总额为141亿元，资产负债率为95%。截至今年1月底，恒大地产在1至2年内需要偿还的银行借贷为26.8亿元，2至5年内要偿还的银行借贷为71.6亿元。而且，恒大地产在去年一年间的土地储备较前年扩大7倍多，达到4578万平方米，尚有巨额土地出让金未支付。
刚刚公布的碧桂园2007年年报显示，碧桂园现有土地储备为4300万平方米，万科则称约为3000万平方米。恒大俨然已超越碧桂园登上“最大地主”之位。
而就在2006年末，恒大地产的土地储备还不足600万平方米，为了准备上市，恒大地产去年一年时间内土地储备极度膨胀了近8倍。
上市遇挫后，恒大首先想到的是加快销售回款，填补土地储备金这一大窟窿。许家印当即发表书面声明称，“我们将加快项目开发及销售进度。一旦时机合适并成熟会重新公布新的上市计划。”
中止上市约一周之后，恒大地产位于广州佛山交界处的“御景半岛”开始以七折促销。其后，恒大旗下的“金碧领秀国际”、“恒大云湖”等项目也相继传出打折消息。
有报道称，4月19日，恒大集团位于四川的首个项目——成都恒大绿洲在明星助阵下盛大开盘，当天销售额逾4.25亿元。4月26日，武汉项目开盘当天销售总额约2.8亿元；同一日，沈阳恒大绿洲二期也公开发售，成交1.7亿元。
一个月内，恒大地产在成都、武汉、沈阳及重庆4个城市的销售额超过10亿元。
好景不长。被恒大地产内部视作重要机遇的“五一”黄金周，并没有带来预期的效果。从广州阳光家缘的统计数据来看，“五一”期间，恒大地产的成交量为0。其整个4月的成交量为97套，皆为金碧新城、金碧世纪花园，均价在7000元至8000元之间。
大量囤积土地所带来的恶果或许还将继续。
有香港媒体此前披露，新世界(600628行情,股吧)发展（00017.HK）董事总经理郑家纯此前私人入股恒大地产，入股金额达到1.5亿美元(约10亿元人民币)，这笔私募资金年利率高达40％，即是说恒大每年单纯偿还利新世界的利息就需要4亿元人民币。
恒大地产方面对此不发表任何意见。
6月12日，广州市国土局出台了《广州市闲置土地处理办法（修订征求意见稿）》。《意见稿》规定，公开出让的房地产开发用地广州土地闲置费按地价20%计征，分期开发的土地也要征收闲置费。相比之前的政策，该《意见稿》对土地闲置费的征收标准提高了近40%，并且把分期开发的土地也纳入了闲置范围。
达摩克利斯之剑再度高悬在恒大地产头顶。
广州绢麻厂这一昔日广州地王，祸兮福兮？
记者观察
20家大型房企将陷困境?
面临窘境的何止恒大一家。
3月20日，恒大上市被迫暂停的同一天，富力地产（2777.HK）交出2007年“成绩单”。年报显示，富力地产现金仅为13亿元 (包含现金等价物不到23亿元)，而负债总额已高达41.5亿元，净负债比率高达139.5%。除要向政府支付的地价款80亿元外，2008年富力地产需归还的贷款近74亿元。
拖累富力资金链的，还有富力在全国将近400多万平方米的商业物业，短期内，富力不得不持续地投入巨额资金进行开发建设。
国内最大的券商之一中信证券(600030行情,股吧)负责富力地产回归A股事宜。
“目前的形势非常困难，可能短期内回不了了。”中信证券一名内部人士这样告诉记者，从去年下半年开始，证监会对房地产企业的上市把关一直非常严厉。
2007年4月，富力就曾高调宣布要回归A股。至当年9月，富力改口寄望年底。至当年12月，富力回归A股的计划再度后推。
“我们在两个月之内回归A股。”富力董事长李思廉年底在接受记者采访时还是相当乐观。现在，李思廉的说法是：“如果上不了A股，公司将暂时不拿地，今年我们将努力工作，做好销售，努力卖房子。”
富力几乎是紧跟万科，在全国展开降价。其在广州不断推出特价房，春节后广州六盘连降，最低折扣8.3折。3月，天津富力四盘联展，推出赠送契税、维修基金等优惠。北京富力桃园也推出了特价房，该楼盘甚至推出了分期首付的非常规营销。
在恒大、富力身后，排队等候去香港H股上市的国内房地产企业接近40家，而在A股排队上市的，则达数百家之多，上市期限遥遥无期，房地产企业已面临生死考验？
北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，从前4个月的开发投资情况看，全年需投入至少2.1万亿元。今年1-4月份，全国房地产开发投资完成6952亿元。
钟伟计算，假定开发贷款今年同比增长50%，那么全年开发贷款约为5400亿元；此外假定按揭贷款维持1-4月份的水平，那么全年按揭贷款可能只有4500亿元。
“但以目前形势来看，销售额已很难达到2007年的水准。在开发商的资金来源中，个人按揭贷款比例降至10％，已是10年来最低。”钟伟预计，今年预收定金以及预售款全年至少下降4200亿元。这种形势之下，开发商今年全年总体资金缺口将至少达到4000亿到5000亿元。
另外一个值得注意的现象是，2007年中国招拍挂出让土地收入超过9000亿元，而2006和2005年分别为7600亿元和5800亿元，这决定了土地储备的资金沉淀不断增加。虽然银行贷款发放总量实际上并没缩小，但销售萎缩带来的资金紧缺之势已变得日益严峻。
钟伟表示，这种情况将足以使得至少20家大型房地产企业陷入困境。
风起于青萍之末，越来越多的地产公司正在回答资金危局这一难题。
6月17日，深圳中航地产(000043行情,股吧)股份有限公司公告称，2008年5月24日中航地产第五届董事会第十五次会议做出决议，同意公司向中国航空技术进出口深圳公司借款，借款总额不超过5亿元。
6月18日，新湖中宝(600208行情,股吧)股份有限公司 发布公告称，将于2008年7月2日起发行不超过人民币14亿元8年期固定利率公司债。票面年利率询价区间为7.50%~9.00%。债券利率每高一个百分点，新湖中宝将多付出1.1亿元左右的代价。 |
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