农村土地改革触及地产神经业内:楼市不会突变

孤行客 · 发表于 2008-11-1 14:46

市场局面不会突变

　　当然，一旦涉及土地入市，与房地产市场之间的联系必然产生。业内提出，一方面，在18亿亩耕地“红线”仍卡得很紧的情况下，宅基地作为农村非农用地，一旦可以自由流转，一些政府便可增加建设用地，是一个腾挪用地指标的潜力空间；另一方面，随着宅基地流转由“非法”转为“合法”，此前在民间私下买卖的“小产权房”也面临“转正”，这对商品房市场更是一次挑战。

　　对于建设用地是否会增长的问题，世联地产上海公司有关人士表示，我国现有的土地政策是土地分为国有土地和集体土地，做房地产开发需要经过国家审批将集体用地转化为国有土地然后进行开发。按照《中华人民共和国土地管理法》中相关规定，农业用地征收补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费，总额不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍，一般为6至10年产值，每亩土地补偿标准约为6000到10000元，远远低于国家出让土地的价格。“其中农民的利益被侵害，因此，集体土地与国有土地应实行同地同价。而国家站在社会稳定经济发展的整体角度，制定的政策必然是土地可以流转，但是不能随意改变土地性质。至于建设用地增加与否不取决于土地流转，而是取决于政府的规划与审批，或者说批准土地转变性质的数量，因此，房地产市场土地供给不会大幅度增加。”

　　对于“小产权房”存在的问题，该人士则认为，目前的“小产权房”未经过国家审批，违反了国家关于土地用途管理的限定；未纳入城市规划，水电煤等公共配套不足，集资建房因无资质施工等问题，存在安全隐患；主导主体往往是乡镇政府，未经过招、拍、挂，存在权利寻租、农民利益被侵占的空间；缺乏集体土地拆迁补偿标准，农民所能获得的补偿太低；拆迁之后农民安置问题如就业等得不到解决；不符合不动产公示公信要求，购买者所有权得不到国家的认可和保护。“此次农地改革的真正含义是承包期的延长、不改变土地用途基础上的流转、完善农村建设用地拆迁补偿标准，正由于土地所有权性质不会发生变化，所以目前存在的较大数量的‘小产权房’也不会一次性解决掉而变成大产权房流转。不过，对于‘小产权房’产生的原因——权利寻租会严格控制，规范农地的使用。”

　　从对市场心理影响角度考虑，中房指数研究办公室的分析师向记者表示，从经济学意义上来说，当前新一轮农地制度的深化改革和完善，那些被城市化土地的级差地租增值将回归到农民手中，这样农民可以平稳顺利地转化为永久城市居民，同时也给城市房地产发展输送新的规模巨大的增量资金。“由美国房地产次级贷款和衍生品爆发的金融‘海啸’扩展到全球，外部环境的恶化超出了人们的预期，我国经济下滑趋势也已显现，在接下来的时间里，‘三驾马车’之一的出口将继续回落，经济发展只能依靠消费和投资，房地产是在消费和投资中最能发挥作用的产业之一，正值经济调整关键时刻，激活农村土地存量资产，加速真正意义上的城市化运动，提升包括房地产在内的市场需求。”（李和裕）

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