东营市住宅物业服务收费管理实施办法（征求意见稿）

猪侠侠 · 发表于 2012-9-5 17:53

尊敬的广大业主、各物业公司、各利益相关方：
为规范我市住宅物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》和《山东省住宅物业服务收费管理办法》等有关规定，东营市物价局、东营市住房和城乡建设委员会，结合本市实际，拟定了《东营市住宅物业服务收费管理实施办法》，先向社会公开征求意见和建议。
如果您对本办法的内容和实施有好的意见和建议，请形成书面文字发送到dyjggl@126.com和dysfgjwyk@163.com。意见征求截至2012年9月15日。
感谢您的关心与支持！
附件：《东营市住宅物业服务收费管理实施办法（征求意见稿）》
                                             东营市物价局东营市住房和城乡建设委员会
                                                      二〇一二年八月三十日

附件：东营市住宅物业服务收费管理实施办法（征求意见稿）
第一条  为规范住宅物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》和《山东省住宅物业服务收费管理办法》等有关规定，结合本市实际，制定本实施办法。
第二条  本办法所称住宅物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。
第三条  本办法适用于本市行政区域内的住宅物业服务收费及监督管理。
第四条  提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条  住宅物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。
第六条  市、县（区）政府价格主管部门会同同级物业行政主管部门按照价格管理权限，负责本行政区域内住宅物业服务收费的监督管理工作。
第七条  住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价。中心城区、东营经济技术开发区的普通住宅前期物业服务等级收费指导标准由市价格主管部门会同市物业主管部门制定，报市政府批准并定期向社会公布；各县、河口区、东营港经济开发区的价格主管部门会同同级物业主管部门制定各自管辖区域内的普通住宅前期物业收费指导标准，报同级人民政府批准并定期向社会公布。具体收费标准，由建设单位与前期物业服务企业在相应服务等级规定的基准价和浮动幅度内约定，并列入购房合同中。
非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。
普通住宅与非普通住宅性质的划分，由物业主管部具体负责。
第八条  普通住宅前期物业服务费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。
物业服务等级标准按照《山东省物业服务规范第1部分：住宅物业》执行。物业服务等级标准分为一星级、二星级、三星级、四星级和五星级五个等级。其中一星级为最低等级，五星级为最高等级。
第九条  业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用，但普通住宅前期物业服务收费不得实行酬金制。
包干制是指由业主、物业使用人向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主、物业使用人享有或者承担的物业服务计费方式。
第十条  实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的合理利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
普通住宅物业服务成本或者物业服务支出构成包括：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；
（三）物业管理区域清洁卫生费用；
（四）物业管理区域绿化养护费用；
（五）物业管理区域秩序维护、安全防范费用；
（六）办公费用；
（七）物业服务企业的固定资产折旧；
（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（九）经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。物业管理区域内共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输及变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备所发生运行、维修、养护的费用，由专业经营单位承担，不得列入物业服务成本。
第十一条物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。
建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含上述内容的前期物业服务合同。
物业服务企业应当自与建设单位签订前期物业服务合同之日起三十日内，按照《山东省服务价格管理办法》的有关规定，向价格主管部门申请办理登记手续。物业管理区域所在地在中心城区、经济技术开发区的，分别到东营区、东营经济技术开发区价格主管部门办理登记手续，所在地在其他县区的，到所在地价格主管部门办理登记手续。
第十二条  业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务费用由开发建设单位交纳。
业主或者物业使用人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知业主或物业使用人办理交付手续之日起按月计收。
物业服务合同有约定的，物业服务费可以预收，预收时间不超过半年。
第十三条  物业服务费按照法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室、车库面积）计收。已办理产权证的，以《房屋所有权证》记载的房屋面积计收；非独立使用阁楼部分，按《房屋所有证》记载的面积减半计收；独立使用的阁楼、带跃层的复式房屋按《房屋所有证》记载的房屋面积计收。未办理房产证的，按购房合同标明的房屋建筑面积计算。
改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室实行市场调节价，收费标准由业主大会与物业服务企业协商确定。
第十四条  前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务收费应当适当减免，减免比例应不低于20%，具体减免比例应当在前期物业服务合同中约定，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。
第十五条  房屋交付后空置一年以上的，其物业服务费按实际执行标准的80%交纳，合同另有约定的，从其约定。
第十六条  实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。
第十七条  物业服务收费采取酬金制方式，物业服务企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
第十八条  普通住宅前期物业服务中小区配套规划的停车场（位），其停车服务费、车位租赁费实行政府指导价。非普通住宅以及业主委员会成立后的小区停车服务费、车位租赁费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。
中心城区、东营经济技术开发区普通住宅前期物业服务小区内的停车服务费、车位租赁费指导标准由市价格主管部门会同市物业主管部门制定，报市政府批准；各县、河口区、东营港经济开发区的价格主管部门会同同级物业主管部门制定各自区域内的普通住宅前期物业服务小区内的停车服务费、车位租赁费指导标准，报同级人民政府批准。具体收费标准，由前期物业服务企业、建设单位分别与业主或物业使用人在规定的基准价和浮动幅度内以物业服务合同约定。
停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。
业主或者物业使用人对汽车或非机动车辆有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定。
第十九条  住宅物业管理区域内的停车场（库）产权属于建设单位或其他单位的，业主或物业使用人停车，应当交纳停车服务费和车位租赁费。
住宅物业管理区域内的停车场（库）产权属于业主共有的，经业主大会或半数以上业主同意，可以向停车人或车主收取停车服务费和车位使用费。
占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的，经业主大会或半数以上业主同意，可以向停车人或车主收取停车服务费和车位使用费。
车位使用费、车位场地使用费归全体业主共有，其分配使用，由业主大会决定；未作决定的，主要用于补充专项维修资金。车位场地委托物业服务企业管理的，物业服务企业可提取一定比例的管理费用。具体比例由业主委员会与物业服务企业协商确定。
第二十条  住宅物业管理区域内业主独立拥有产权或使用权的车位，业主或物业使用人停车且实行物业服务的，应当交纳停车服务费。
第二十一条  已购买停车位未停放车辆且空置半年以上的，经车位产权人或车位承租人与物业服务企业确认后，停车服务费按实际执行收费标准的80%收取。
第二十二条  物业服务企业不得向进入物业管理区域内探亲访友、为业主或者物业使用人配送、维修、安装、执行公务等车辆收取停车费用。
除前款规定以外，临近商场、农贸市场、学校、医院、餐饮、娱乐、闹市区的住宅物业管理区域内的其他外来车辆，停放超过2个小时的，物业服务企业可以收取一定停车费用，收费标准要在醒目位置进行公示。
第二十三条  物业服务企业对住宅小区出入口实行智能化门禁或出入证管理的，应当为业主或者物业使用人免费配置门禁卡或出入证。因遗失、损坏需要补办门禁卡或出入证的，可以按照电子门禁最高不超过100元、卡片出入证最高不超过10元的标准适当收取工本费，除此之外不得再另行收取押金、门禁系统管理费、运行费。
第二十四条  供水、供气、供电、供暖等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。
物业服务企业接受专业经营单位及环卫管理单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位及环卫管理单位收取报酬。
专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。
第二十五条  业主装修房屋，施工前应与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议，缴纳装修保证金，装修保证金的收取金额按照建筑面积200平方米以下（含200平方米）不超过3000元，建筑面积200平方米以上双方协商，由业主或者物业使用人与物业服务企业在住宅装饰装修服务协议中约定。在业主装修完毕后，经物业服务企业检查验收合格，装修保证金应自检查合格之日起三十日内退还业主。除此之外，物业服务企业不得以任何名目向业主或物业使用人收取押金、保证金。
业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾，应当按照物业服务企业或者社区居民委员会指定的地点堆放，并承担清运费用，具体收费标准按照建筑面积200平方米以下（含200平方米）不超过300元，建筑面积200平方米以上双方协商，由业主或者物业使用人与物业服务企业在住宅装饰装修服务协议中约定。
第二十六条  安装并使用中央空调、电梯和集中式太阳能的普通住宅小区，其运行费用应当由业主或物业使用人支付，物业服务企业代收代管，不包含在物业服务费中。物业服务企业应单独列账，并按实际支出费用和约定方式向业主或物业使用人收取，并按照业主大会的要求，定期公布收支使用情况。
第二十七条  物业服务企业已接受委托实施物业服务并收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十八条  物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律法规政策，严格履行物业服务合同，服务标准与收费标准应当质价相符。
第二十九条  物业服务企业应在物业管理区域内显著位置，将服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据、价格举报电话12358等进行公示，接受业主的监督，不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用。
第三十条  物业服务企业应当定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支帐目。
第三十一条  物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。
物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费，不得以各种理由拒绝交纳。业主拒不缴纳物业服务费的，物业服务企业可依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负有连带责任。
物业产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费。
第三十二条物业服务企业接受委托为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的服务，其收费标准由双方协商约定。
第三十三条  市、县政府价格主管部门对物业服务收费实行成本监审制度和价格监测制度。物业服务企业应当建立完善独立的财务制度，按照政府价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。
第三十四条  政府价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规予以处罚：
（一）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；
（二）低于服务等级要求提供服务并收费的；
（三）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；
（四）强制服务并收费的；
（五）不按规定实行明码标价的；
（六）其他违反价格法律、法规规定的行为。
第三十五条  本办法实施前已签订物业服务合同尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定执行。
第三十六条  其他管理人的物业服务收费可参照本规定执行。
第三十七条  本实施办法自2012年月日起施行，有效期至年月日。东营市物价局、房产管理局《东营市物业服务收费管理实施细则》（东价发[2008]89号）同时废止。

wokuaile- · 发表于 2012-9-5 19:50

:em03::em03::em03:

篱园锄菊 · 发表于 2012-9-7 09:48

“第十五条房屋交付后空置一年以上的，其物业服务费按实际执行标准的80%交纳，合同另有约定的，从其约定。”真要执行就好了

冰虎 · 发表于 2012-9-7 09:53

:em07::em07::em07::em07:

电灯泡 · 发表于 2012-9-8 17:37

猪侠侠对社区管理很专业{:1_489:}

qq521 · 发表于 2012-9-15 06:46

别闹了，
据说按规定文件【东营区】，物业费涨至0.95元/平米，闭路电视30元+6元/月；
东营市的文件12月31日可能就出来····

有房也住不起了:dizzy:

slygr · 发表于 2012-9-15 08:54

{:soso_e160:}

东营市住宅物业服务收费管理实施办法（征求意见稿）

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逛了这许久，何不进去瞧瞧