地产从业15年,买房自住与投资收租的选房秘笈

有阳光有希望 · 发表于 2008-8-28 16:36

http://cache.tianya.cn/publicforum/content/develop/1/134127.shtml

http://cache.tianya.cn/publicforum/Content/develop/1/161775.shtml
能上打网的可以用51view.com只看楼主的帖子

写的不错的，lz晚风兄的资历背景。上个世纪，晚风兄曾经是证券期货、媒体、策划、地产等界显赫一时的人物，特别是在地产界，他所取得辉煌成就---他不愿宣扬，我只能低调提示——曾令众人“高山仰止”。说他是中国第一代的资深地产专家，毫不为过。可以说，他不仅仅是商界的精英，他还是中国改革开放二十年的全程亲历者，一个标志性的时代人物。现在他已转为资深顾问和高级项目负责人，虽然“不当大哥好多年”，但是他仍然保持着年轻和进取的心态，在朋友们的鼓动下，他愿意尝试走上网络，向年轻一代的传授他的从商经验和教训。我认为这是值得赞许的公益壮举！

开卷有益，好贴有益

[ 本帖最后由有阳光有希望于 2008-8-28 17:11 编辑 ]

有阳光有希望 · 发表于 2008-8-28 17:10

入行15年.见证过2次狂涨的楼市和6年的低迷的市道,怎样选楼?初次买楼该买什么楼?投资收租的又该如何择楼?为此特上来冒泡.意见供参考
　　　　 1 . 首次置业忌贪大求贵,月供不超过总收入30%为宜,免降低生活质素.选楼主要选己成熟小区,最佳为己装修过的房.翻新也便宜,
　　　　2.看新楼值否标价,看同区的前期现在市埸价作比较,除非户型设施极大变化.否则同区同环境贵10%以内可接受,超过就有炒作成份,别上当.
　　　　3.买楼收租不重楼层.重点关心户型出租率.回报率.低于年5%的收益则该房子不值得买.且不要买期房.新房作收租.原因是你可能供了一年楼还未有租收.新房还要花钱装修.且新房落成小区成熟商业配套少则一年.多则三五年.租价不高收益低.....要知道房地产在长期20-50年价格是肯定会不断上涨的短期波动不算
　　　　
　　　　租金年回报如果能稳定保持在5%这个值考虑到房产本身的增值效果其实回报是非常大的
　　买长住大屋，我的建议是首先了解你所在城市常年的风向，尽量选在城市上风口，原因很简单，城市多则几十万、少则几万辆汽车，废气吹向下风口处，空气的清洁度自然比上风口差，对身体自然无益。且看项目上风口3公里范围内是否大型的水泥，造纸及化工厂。另外既然打算长住，当然挑环境中有山或有水，原因是有山则树多氧气好，负离子多，有水有利于沉淀空气中的浮尘。其实我讲了这些,只告知朋友们不管涨或跌,只要进入地产市道这些都是基本原则,房改房是2000年前全国实物分房的房子,各单位分的基本都在市区,待遇好的部门.如通信.电力.能源等单位很多人另买房.这些宿舍是可以上市的.去问一下,地产价格是否合理与租值有关,租值低意味楼价不合理,你若去追高风险太大了,另外7%的利息不低了,以后再涨息每年替银行打工,值么?投资股市也不包赚,是稳健投资就应计好租值,价格分析没用的

有阳光有希望 · 发表于 2008-8-28 17:10

作者：潇洒的晚风　回复日期：2008-7-11　18:43:46　
　　我的核心思想是量入为出.先小后大.逢高不追,专挑收益高的楼买{不论新旧.楼层},稳健投资.这样无论涨跌市都少有损失,只要有地方住,楼价不合理坚决不买，大家不需要为了最基本的生活需求而这样劳累,而这样不苟言笑,承受这样生活压力. 弄不好家都散了。目前像80年后一代,很大一部份上是给房子在压着. 房子成了我们的问题中的问题. 一份上百万的债务,一下背下来,而要我们付出今后几十年的努力,这种压力可想而知. 而如果说,不在沿海买房,而老了再回家置业. 我想这更是分裂的. 工作的地方和生活的地方完全分裂开来, 这样的生活以后难以想像. 当然我们现在还没老. 而按照我们目前的条件,按照这个社会的平均标准,如果正正常常工作几十年,都只能够一套房子, 这样的生活会有多少幸福,可想而知

有阳光有希望 · 发表于 2008-8-28 17:13

作者：潇洒的晚风　回复日期：2008-7-11　18:20:29　
　　借用下自己旧帖，手写版太累，揭开房地产包装的秘密，房地产营销的几种方法房地产项目包装由10年前千篇一律叫豪华顶级，逐渐分化形成了几种方法，揭开其中的秘密，有利于买家辩别出项目卖点中哪些是真，哪些是忽悠。
　　　　一、项目处在较偏僻的地方，通常以升值潜力或实惠作为招揽方法，通常此类项目附近没有楼价参考项目，因此来的客人越多，价格将会提高，一般在小区规划中后期建的通常在图上是花园，其实上当地规划局网站即可查到该项目控制性规划究竟是什么，一般而言，该项目容积率超过了，就很难有大花园，留意一下项目的建筑密度就比较清楚该项目的总体布局。
　　　　二、项目所处在闹市区，通常以成熟街区作比较，其实项目建成快则2年，慢则5年(闹市区拆迁问题等)，你若信这宣传旺己是几年以后的事，若开发商的售价己达到目前市场价，则己经提前收了几年的升幅，记住一个判断，闹市区好的商铺是绝不会返租回报的，有这一说你就应该小心。
　　　　三、豪宅通常以顶级、绝版、买少见少等口号招揽，其实中国土地大得很，市区地用完自然向郊区发展，何来绝版一说，只要你有足够的钱，想买哪里都有。
　　　　四、一般楼盘开盘经历预热，即项目形象包装，通常以路牌、论坛、单张、信息等传递楼盘信息，此时各报纸地产版一般都联动，正面或侧面吹捧该项目，当电视广告登场时，楼盘就准备认筹。
　　　　五、认筹是聚人气炒作的重要手法，一般在认筹时置业顾问会问客人的心理价位，将拟售价提高10%～20%左右，若有70%的客人认可该价位，一般开盘价就定在这附近，对客人的电话进线、每日登门量都会有一个统计，从而判断出项目的热度并决定加推广和增减优惠点数。　　　　
六、商业地产一般会先与大卖场签定意向书，然后借此名大力催谷，通过各种评比获奖，至于将来是否大卖场进入真是天知道，若买内铺，一旦大卖场不进入，内铺无法独立运营。
　　　　七、项目开盘最常规的是找些领导或名人剪彩，载歌载舞，将所有认筹客通知到场(若人气不足，会安排底托排队)，现场制造紧迫气氛，客人冲动之下立即认购，签了认购书，这故事基本己完成了。
　　　　房地产项目的包装有销售的现实需要，作为买家毕竟是买件大商品，事前去查询规划，了解数据也是必要做的工作，聪明些自然少被忽悠。

有阳光有希望 · 发表于 2008-8-28 17:15

作者：潇洒的晚风　回复日期：2008-7-11　19:02:32　
　　再借用网友回帖的一段话，挺有道理。做房产投资我觉得进入要非常的慎重,作为小老百姓可能一次的投入是几年甚至是10几年的的家庭收入,所以一定要看透,国家的和当地的经济发展情况是不是看好,所投入的地段是不是有变化,所买的房子凭什么10年甚至更长的时间内能保持高房租.........开始的时候选择个小点的投资练下手,没有85%上的把握别动.如果第一次的投资顺利,总结一些经验知道一些必要的条件以后的投资就容易的多了,而且房产的投资一般都要几年甚至更多的时间,一旦被套可能长期解不了套,,起码现在房产市场的租赁情况不是很好,3%的年回报甚至更低说明真正居住的需求很低,房子就是用来给人住的,住的少只能说明需求的少,另外国外的热钱,老百姓的跟风,地产商的炒做.......

有阳光有希望 · 发表于 2008-8-28 17:17

作者：潇洒的晚风　回复日期：2008-7-11　19:09:39　
　　市埸己经在变化了.对于一套几十万至上百万的房子.很多人是用半生的劳动挣来的钱买的{暴发除外}.因此让大家清楚行业运作规律,客观理智去择楼是我写这个帖的初衷,毕竞这些钱来之不易,至于有否参考价值则見仁見智。我将地产行业的情况作个介绍，大家可当资料看。

txg · 发表于 2008-8-29 12:19

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地产从业15年,买房自住与投资收租的选房秘笈

主要思想

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逛了这许久，何不进去瞧瞧