房地产板块的投资意见，仅供参考090325

zhuanggu · 发表于 2009-3-26 10:07

投资--最近10年房地产都是我国投资中最大一项,也是GDP增加的一大支柱,而现在中国房价泡沫破灭,长期趋势是下跌,房地产在这次危机中只会大幅衰退拖后腿

保8首选振兴房地产，君不见没有房产振兴计划，可房地产整体涨幅却排名第二么，居然跑不过有色..........................有点儿郁闷＋失算

选择房地产板块

首选有巨量储备地的...........够今后2～3年开发的优先.........首选金地集团，保利，（万科就算了，树大招风）。

次选长期从事经济实用房和廉租房等不赚钱项目的有经验的听dang话的国企...............目前国家能不通过发债就能用的大钱就是目前大家沉睡在很行的住房公积金啦，规模估计5000～6000亿，若要保8必顶房地产，要顶房地产必大量用公积金建经济实用房，或者以后每卖一块地就规定其中20％建经济实用房.................首选首开股份，北京城建.......

三选区域地产龙头，such as，振兴上海板块的中华企业，南京老大苏宁环球，杭州老大滨江集团，重庆的渝开发（已启动勿追）等等，应选择对该城市群有政策的该城市龙头房地产商，这样倒闭的可能性小。

不是荐股，只是凭2个月来对房地产板块调研和盯盘感悟的真知灼见

落雨纷飞 · 发表于 2009-3-26 10:40

:sm41: :sm41: 学习了，辛苦辛苦。。。。。

zhuanggu · 发表于 2009-3-29 10:55

估计少了，刚刚看到一则消息，居然有1.2w亿，国家太tm有钱啦，这个可不是外汇储备那2w亿，实际能用的也就4000亿美刀，而是实打实的1.2w亿rmb可用的钱啊，不用地方借债就能用的钱，只要人大制定一个政策合法化，立马资金到位就能用的拉动内需的钱啊，呵呵

现象解毒：
还有设想您一个美国人有100w美刀闲钱，在目前美国大开印钞机下，怎样保值？首选咱们A股，次选中国房地产，特别是高端房产最为报纸，到中国上海市中心买一栋别墅，3年后肯定能有人解盘，要是在麦哈顿买一个单元，3年后可不一定。－－－－－－－这就是国内购房团赴美却0成交的原因。

继续强力推荐房地产板块，等待下周10大振兴细则出完后，房产振兴这个最大的利好将股市推倒2800后再考虑筹码派发问题。

还是那句话：3月底4月初之前我是s多头

[ 本帖最后由 zhuanggu 于 2009-3-29 11:17 编辑 ]

zhuanggu · 发表于 2009-3-29 11:04

zhuanggu政策解毒：看来今年试点选择北京已经无可争议啦

北京购买政策房可用公积金首付执行办法近日公布

www.eastmoney.com 2009-03-25 14:32 马力新京报
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今后,在北京购买经适房、限价房等政策性住房,可直接用公积金作为首付款。北京住房公积金管理中心相关负责人昨天表示,这一政策即将实施,具体执行办法将在近日公布。

　　“目前,这个政策只针对集中建设的经适房或限价房。”该负责人昨天表示,该政策会考虑覆盖商品房,但由于商品房开发商众多,需要一家家的核实确认,过程会比较繁琐。

　　动因 1/3购房家庭凑不够首付

　　在去年6月,公积金管理中心下发了一系列政策性住房的优惠政策,如果使用公积金贷款,首付款最低只需总房款的10%。不过即便如此,一些低收入家庭购买政策房时,还是在首付款上遇到了难题。

　　来自市住保办的一项调查数据显示,去年北京选择弃购政策房的上千户家庭中,有三分之一是因为凑不齐首付款而放弃。

　　现状购房后方能提取公积金

　　据介绍,前些年,北京购房家庭的公积金账户余额曾经可以直接划到开发商账户上交首付,但由于利用假购房合同和假账号“骗提公积金”的现象出现后,公积金中心才将提取规定严格化。

　　目前,市民因买房要提取公积金账户余额,必须在买房后,提交购房合同、贷款合同、发票等材料,才能办理公积金的提取。

　　新政公积金直接划入开发商账户

　　“新政策,就把可提取公积金的时间提前了。”公积金管理中心相关负责人说,该政策基本原则是,政策房申购家庭在购房时,可按照家庭为单位,根据自身情况提取自己公积金账户内的余额,但至少须留下10元的余额。办理提取时,需要凭购房合同,以及开发商已经盖章的账户号,公积金中心将直接把提取数额划到开发商账户上,用作首付款。

zhuanggu · 发表于 2009-3-29 11:06

中国房地产TOP10研究组认为，综合实力TOP10企业具有规模大、成长稳定、盈利能力强等特点。

2008中国房地产百强企业综合实力TOP10

排名
企业名称

1
万科企业股份有限公司

2
中国海外发展有限公司

3
合生创展集团有限公司

4
保利房地产（集团）股份有限公司

5
北京首都开发控股（集团）有限公司

6
恒大地产集团有限公司

7
碧桂园控股有限公司

8
绿城房地产集团有限公司

9
大连万达集团股份有限公司

9
大华（集团）有限公司

从规模性看，2007年，综合实力TOP10企业的总资产均值达到了426.4亿元，同比增长了42.45%；综合实力TOP10企业销售额均值达到184亿元，2007年共计完成房地产投资额1704亿元。

从成长性看，综合实力TOP10企业销售额均值2005~2007年的复合增长率达到53.27%，房地产业务收入均值近三年的复合增长率达40.81%，显示出强劲的增长势头；综合实力TOP10企业2007年末土地储备规划总建筑面积共计19192万平方米，其中万科、中海地产、恒大地产、碧桂园、绿城房产的土地储备均超过了2000万平方米。

从盈利能力看，2007年，综合实力TOP10企业净利润均值为23亿元；综合实力TOP10企业2007年总资产收益率均值为6.68%，扭转了2006年总资产收益率下滑的势头；综合实力TOP10企业成本费用利润率从2005年的29.55%提升至2007年的33.69%。

zhuanggu · 发表于 2009-3-29 11:08

2008中国房地产百强企业“规模性TOP10”

2008中国房地产百强企业规模性TOP10

排名
企业名称

1
万科企业股份有限公司

2
上实地产

3
北京首都开发控股（集团）有限公司

4
山东鲁能置业集团有限公司

5
碧桂园控股有限公司

6
大连万达集团股份有限公司

7
中华企业股份有限公司

8
金地（集团）股份有限公司

9
上海城投置地（集团）有限公司

10
首创置业股份有限公司

2007年，规模性TOP10企业总资产均值高达331.53亿元，比百强企业高出214.57亿元；净资产均值达到112.36亿元，超出百强企业2倍；房地产业务收入方面，规模性TOP10企业的均值突破了100亿元，达到105.48亿元，是百强企业同期平均水平的近3倍。从单个企业看，万科总资产突破了1000亿，上实地产、首开集团、碧桂园、鲁能地产的总资产都超过300亿元。

zhuanggu · 发表于 2009-3-29 11:08

2008中国房地产百强企业“成长性TOP10”

2008中国房地产百强企业成长性TOP10

排名
企业名称

1
上实地产

2
万科企业股份有限公司

3
山东鲁能置业集团有限公司

4
鑫苑（中国）置业有限公司

5
重庆金科实业（集团）有限公司

6
宝龙集团发展有限公司

7
上海城开（集团）有限公司

8
福星惠誉房地产有限公司

9
上海市上投房地产有限公司

10
永泰房地产（集团）有限公司

10
旭辉集团股份有限公司

成长性TOP10企业销售额2005~2007年复合增长率高达113.17%；同期，其房地产业务收入也呈现快速增长之势，近三年的复合增长率达到了96.61%；成长性TOP10企业2007年净利润均值同比增长了204.61%，实现了企业的跳跃式发展。

zhuanggu · 发表于 2009-3-29 11:19

2008中国房地产百强企业“盈利性TOP10”

2008中国房地产百强企业盈利性TOP10

排名
企业名称

1
中国海外发展有限公司

2
万科企业股份有限公司

3
合生创展集团有限公司

4
保利房地产（集团）股份有限公司

5
中国奥园地产集团股份有限公司

6
上海三盛宏业投资（集团）有限责任公司

7
卓越置业集团有限公司

8
中新集团（控股）有限公司

9
南京栖霞建设股份有限公司

10
阳光100置业集团有限公司

盈利性TOP10企业2007年的净利润总额是199.77亿元，比2006年增加了104.77亿元。盈利性TOP10企业2005~2007年总资产收益率均值比百强企业同期水平高2.54个百分点；近三年净资产收益率均值为28.38%，超出百强企业同期水平3.43个百分点；成本费用利润率均值为42.25%，超出百强企业同期水平10.36个百分点，体现出盈利性TOP10企业在资产利用效率和成本控制能力等方面的优势。

zhuanggu · 发表于 2009-3-29 11:20

2008中国房地产百强企业“抗风险能力TOP10”

2008中国房地产百强企业抗风险能力TOP10

排名
企业名称

1
中国海外发展有限公司

2
万科企业股份有限公司

3
复地（集团）股份有限公司

4
北京北辰实业股份有限公司

5
龙湖地产

6
招商局地产控股股份有限公司

7
金融街控股股份有限公司

8
建业住宅集团（中国）有限公司

9
金地（集团）股份有限公司

10
SOHO中国有限公司

2005~2007年，抗风险能力TOP10企业的资产负债率均值为62.73%，流动比率均值为1.80，说明这类企业的资产结构较为合理且具有比较好的流动性。从单个企业来看，北辰实业2005~2007年资产负债率均值低于50%，中海地产近三年流动比率均值达到了2.42。

zhuanggu · 发表于 2009-3-29 11:21

中国房地产TOP10研究组根据2007年中国房地产企业（集团）的社会责任感指标（纳税额和慈善捐赠），评价产生了2007~2008中国房地产年度社会责任感企业，名单如下：

2007~2008中国房地产年度社会责任感企业

公司名称
公司名称

万科企业股份有限公司
福建正荣集团有限公司

中国海外发展有限公司
武汉地产开发投资集团有限公司

上实地产
宝龙集团发展有限公司

北京首都开发控股（集团）有限公司
百步亭集团有限公司

恒大地产集团有限公司
永泰房地产（集团）有限公司

大连万达集团股份有限公司
上海中凯企业集团有限公司

大华（集团）有限公司
海亮集团有限公司

重庆金科实业（集团）有限公司

在纳税额方面，2007~2008中国房地产年度社会责任感企业纳税额大幅提升，同比增加了85.62%。其中，万科、中海地产纳税额超过20亿元，恒大地产、万达集团等企业纳税额也接近20亿元。在慈善捐款方面，2007~2008中国房地产年度社会责任感企业的慈善捐款总额占同期百强企业的比例超过了50%。

2.3.2008中国房地产百强之星

中国房地产TOP10研究组在2008房地产百强企业研究中，挖掘了一批经营理念鲜明、发展战略明确、专业能力突出的明星企业，评价产生了“2008中国房地产百强之星”。

2008中国房地产百强之星

公司名称
公司名称

北京北辰实业股份有限公司
上海中凯企业集团有限公司

北京城建投资发展股份有限公司
广西东方航洋实业集团有限公司

农工商房地产(集团)股份有限公司
青岛海尔房地产开发投资有限公司

沿海绿色家园集团
翠屏国际控股有限公司

福建正荣集团有限公司
广州百嘉信集团有限公司

北京金隅嘉业房地产开发有限公司
青岛百通城市建设集团股份有限公司

浙江金昌房地产集团股份有限公司
海亮集团有限公司

杭州滨江房产集团股份有限公司
中惠熙元房地产集团有限公司

四川蓝光和骏实业股份有限公司
浙江昆仑置业集团有限公司

方圆地产控股有限公司
青岛伟东置业集团

宝龙集团发展有限公司
深圳市合正房地产集团有限公司

浙江国际嘉业房地产开发有限公司
浙江金龙房地产投资集团有限公司

金都房产集团有限公司
武汉宏宇实业集团有限公司

上海三湘股份有限公司
重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司

深圳市富通房地产集团有限公司
浙江众安房地产开发有限公司

上海景瑞地产（集团）股份有限公司
广东世纪城集团有限公司

坤和建设集团股份有限公司
江西恒茂房地产开发有限公司

厦门禹洲集团股份有限公司
联发集团有限公司

居易国际集团控股有限公司
重庆东海房地产开发（集团）有限公司

重庆隆鑫地产（集团）有限公司
陕西金泰恒业房地产有限公司

重庆渝能产业集团（有限）公司
重庆长安房地产开发有限公司

河南正商置业有限公司
中骏置业控股有限公司

风雷EG8171 · 发表于 2009-3-29 11:40

金地集团的股票我没有买过!但是它家盖的房子俺住过!小区环境象公园,楼盘的品质很高!这能不能算是实地调研啊!

风雷EG8171 · 发表于 2009-3-29 11:44

原帖由 风雷EG8171 于 2009-3-29 11:40 发表
金地集团的股票我没有买过!但是它家盖的房子俺住过!小区环境象公园,楼盘的品质很高!这能不能算是实地调研啊!

我住过的它家开发的楼盘最大的特点是"安全"!里面保安特别多!晚上过了9点回来,保安会陪你一直到楼下!有时晚上睡不着,可以看到保安3点了还在院子来回走动和电筒的灯光晃动!物业服务人员才三个,随叫随到!

[G.H]TAKI · 发表于 2009-3-29 15:31

房地产现在肯定也是会有行情的！！！

zhuanggu · 发表于 2009-4-2 10:34

房价一定会降的，特别是东营，明年肯定会放开咱们单位职工二套房政策，锦华小区就是杂货铺～～～～

zhuanggu · 发表于 2009-4-6 15:18

制造楼市“小阳春”阴谋是误导购房者

牛年的第一个季度毫无疑问是楼市成交量的小阳春，但就是这样的一个市场，却被一些不负责任的人称之为“假阳春”，是人为制造的阳春。更有不去调查的一些“大嘴”们，刻意制造“小阳春”阴谋论、阳谋论。这些不负责的言论，听起来好听，其实是对真正的购房者打了一针麻醉药，最终会误导消费者。

很多人指责小阳春不能持久，但是，现在小阳春已经持续一个季度了，难道是不具有持续性吗？还有很多人说，六月份可能要倒春寒，这里所说的根本就不是倒春寒了，而是震荡盘整，假如是6月份回调，那么，已经持续半年的楼市，还不是小阳春是什么呢？市场总是在波动中前进，很多人总想把趋势极端化，见风就是雨，臆造假分析这种舆论纯粹是误导消费者。等到越来越多的消费者惊醒时，这帮分析人士就转移矛盾，大谈利益集团、大谈民生。这些人毫无疑问是真正的购房者的说着甜言蜜语的杀手。

房价在其他大宗商品纷纷大跌的背景下，依然是一枝独秀，没有怎么缩水，更显示出房产的保值性质，也是投资者避免财产损失的最佳理财途径。越来越多的人意识到房产对冲通胀和通缩的功能，纷纷抄底，再加上前期的刚性需求的释放，政府、银行、企业三让利，使得楼市出现了久违的小阳春。根据北京、上海、深圳三地房地产交易管网数据统计,今年第一季度,京沪深三地新房交易量创新高,同比2008年同期新房交易量平均上涨了100%以上,北京和上海两地交易量甚至达到了2007年同期水平。

这么大规模的小阳春，显然不是能够有人刻意制造出来的，什么都可以骗人，唯有成交量不能骗人，因为成交量是用真金白银显示的，现在更多的房企都陷入了资金链的绝境，即使想人为制造小阳春也是心有余而力不足。毫无疑问，楼市成交量的大底部在去年的年末，现在成交量的向上的趋势已经形成。

成交量的向上突破出，也引领房价有向上的冲动，就拿上海近期的成交量来说，在三月份的最后一周（3.23－3.29），是中国宏观经济面继续呈现好转态势的一周，央行行长周小川3月28日在参加美洲开发银行会议间隙表示，全球金融危机已经触底，经济不会进一步恶化，预计中国经济将逐步复苏。在此官方预期的利好推动之下，上海楼市的成交均价３月份首度上涨千元。

市场分析不是希望分析，当越来越多的人意识到盘整一年多的楼市已经有向上突破的趋势的时候，市场出现小阳春也就在意料之中了。这里提醒消费者，随着经济的见底回升，与经济呈正相关的楼市或将实现见底回升的走势。当然，提醒只是提醒，而非建议，何时购房是自己应当决定的事情。

中国经济已经陷入通缩了，这个尽管很多人不承认这是典型的通缩，我们就不要扣字眼了，事实上，通缩已经被一些主流研究承认了，比如，中国建设银行旗下的建银国际日前发布报告预计，中国一季度国内生产总值(GDP)同比增长6.5％，经济已触底。报告还预计，通货紧缩形势使得央行上半年有降息空间。无论承认不承认通缩，反正要想保持中国经济的快速增长，积极的财政政策和适度宽松的货币政策还要有大动作，我们的货币政策总是比人家晚，美联储、欧洲央行、日本央行，都已经把利率降到接近或者已经是零利率的水平，我们的货币政策还要发挥大作为。

很多人动不动就是什么利益集团，煽动供需双方的对立，最终害了购房者和开发企业，这样的阶级斗争的残留还存在21世界的中国，实在让人匪夷所思。房地产市场是经济市场，是供需双方交易的平台，不是阶级斗争的战场。30年前的那场大浩劫，难道不该让我们警惕吗？就真正的购房者的老百姓来说，他们需要的是客观的分析，从而避免损失，不是雷人雷语般的臆测和独断。制造楼市“小阳春”阴谋是误导购房者，这一点希望真正购房的人能够看到。臆断总归是臆断，臆断只能是害人不浅，市场已经用自己的行动，证明自己的是不是假阳春。

zhuanggu · 发表于 2009-9-14 22:35

终于找到了，仍有借鉴意义！！:em61:

zhuanggu · 发表于 2009-9-14 22:44

十大地产公司土地储备大比拼
十大地产公司土地储备大比拼
2009-06-09 03:15:13 每经记者肖艳李丽
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昨日万科A（000002，收盘价11.14元）发布公告称，万科5月终于在沉寂多时之后再次大手笔出手购地，在无锡、沈阳、佛山、青岛等地花了23.14亿元购置了总计65.58万平方米的土地，这也是2008年2月以来万科买地投入金额最多的一个月。同一天，福星股份（000926，收盘价9.33元）也发布公告称，公司花10亿元竞得位于武汉市洪山区一块国有土地的使用权，成交土地面积为8.3万平方米。

在一季度住宅去库存化进程加快，宏观经济“触底回升”以及通胀预期增强的背景下，房地产开发公司在进入二季度后再次掀起圈地热潮。为更详细了解房企土地储备情况，昨日《每日经济新闻》记者通过查阅年报和采访上市公司，对A股十大房地产公司截至2008年末的土地储备进行了一次大排名。

保利地产居首

截至2008年末，保利地产（600048，收盘价25.29元）可结算资源1828万平方米，位于十大房地产公司土地储备首位。土地储备中，普通住宅量占比85%，中心城市储备量占比89%。2008年新增储备594万平方米，均底价获得，均价为1121元/平方米，全部土地成本约2000元/平方米。业内人士表示，这些项目的成本优势，是公司未来几年持续发展的坚实保障。

万科销售额冲破200亿

尽管万科以1793万平方米的规划中项目建筑面积暂居第二，但分析师指出，万科一季报的净负债率明显低于保利，其财务杠杆最具爆发力，在未来拿地扩张的行业竞争中将获得先人一步的财务优势。根据一季报，保利地产的净负债率为117.40%，金地集团（600383，收盘价14.43元）为81.56%，而万科的仅为29.83%。

而从万科发布的5月销售及新增项目公告来看，万科已经开始撬动其强大的财务杠杆。月报显示，今年5月份万科实现销售面积69.7万平方米，销售金额64.1亿元，分别同比增长19.3%和19.7%；而1月至5月，万科累计销售面积达281.7万平方米，销售金额达238.9亿元，分别比2008年同期增长27.4%和20.9%。除销售业绩喜人之外，万科在5月一个月就拿下6地块，总计65.58万平方米，花费23.14亿元。万科集团相关人士昨日在接受《每日经济新闻》记者采访时表示：“目前，万科的资金状况比较充裕，这使得公司在经营上具有更大的灵活性。而近期市场信心有所回稳，一些地区土地市场的价格也相对比较合理，因此公司把握市场机会，补充了一些合适的项目资源，以满足未来可持续发展的需要。”尽管从公告可以看出，万科所获取的土地主要位于二线城市。对此万科相关人士也坦言，一线城市的项目具有良好的发展前景，但相对竞争也会更加激烈一些。在实际经营中，公司会综合考虑到各方面的因素。

泛海建设进入收获期

泛海建设（000046，收盘价18.10元）2008年末土地储备达到了1460万平方米。有券商报告指出，公司2009年可供销售结算的项目较2008年将大幅提升，深圳、北京住宅与商业有望销售结算，杭州写字楼也可能达到销售标准。随着2009年楼市转暖，公司在北京的住宅销售取得一定进展，低密度住宅也有望开发销售。在2009年各地加快开发的背景下，公司2010年可供销售和结算的项目较2009年再上一个台阶，业绩有望进入较好的释放期。

中投证券房地产行业首席分析师李少明指出，泛海建设1平方米的利润贡献超过保利地产2平方米的利润贡献，基于公司大量一线城市优质土地资源，在当前楼市土地市场转暖、公司加快开发的背景下，公司估值有望得到提升。

金地储备土地够开发5年

金地集团2008年末土地储备面积达到1133万平方米。方正证券分析师周伟指出，金地集团项目储备相当丰富，假设未来年份结算面积按30%速度增长，公司即使不增加储备，也能满足5年的开发需求。未来公司将进一步调整土地储备结构，一是要加大一线城市的土地储备；二是提高小型项目的比例，以加速周转。

2009年度金地集团的经营计划为：主要开发项目共26个，计划开工面积135万平方米、计划竣工面积170万平方米，全年计划销售140万平方米、销售金额140亿元。充裕现金流和完善的资金使用方案，可支撑公司2009年投资50至100亿元的土地购置计划。充裕的现金流和完善的资金使用计划，使得公司能够在行业调整时期获得更多的优质土地资源。

另外，据记者统计，招商地产（000024，收盘价29.26元）在2008年末土地储备达到1014万平方米，首开股份（600376，收盘价21.03元）在2008年末土地储备达到875万平方米，金融街（000402，收盘价10.97元）2008年末土地储备达到622万平方米，上实发展（600748，收盘价15.81元）2008年末土地储备580万平方米，滨江集团（002244，收盘价13.26元）2008年末土地储备达到249万平方米，中粮地产（000031，收盘价9.29元）2008年末土地储备达到123万平方米。

zhuanggu · 发表于 2009-9-14 22:45

6月30日，当中化集团旗下的方兴地产以40.6亿元的天价拍走北京广渠路15号地，但是高价地带来的是成本高企。

在通货膨胀的预期下，土地市场开始复苏，国字头的房地产企业在北京、重庆等城市追逐高价地，一些投资者敏锐地发现，土地储备雄厚的上市公司，在市场中的地位也水涨船高。可以说，谁拥有大量便宜的土地储备，谁就是未来楼市的主宰。

谁的土地最便宜

2006年底，城开集团(首开集团的前身)和城建投标联合体以26亿元联合竞得广渠路36号地，楼面地价为5939元/每平方米，这个命名为首城国际的项目目前正在施工。

2007年10月，北京西大望路27号地招标，万科以17亿元的总价获得，折合楼面地价为1.1万元/平方米，开发成本在1.6万元左右，如此高的价格，让万科迟迟不敢动工。现在有了广渠路15号地楼面价1.6万元/平方米作为参照，万科如释重负。

2008年，同行纷纷储备现金，保利却在举债买地，全年拓展12个项目,新增了594万平方米的土地储备，土地储备总面积达到2600万平方米，远超万科的1793万平方米。

由于土地市场无人问津，保利2008年新增储备均以底价获得，均价1121元/平方米，而公司全部土地成本约2000元/平方米。

作为一线开发商中的大地主，保利的股价证明了土地的重要性。7月7日，保利地产一度逼近30元/股，成为房地产板块中最高价股票，动态市盈率为71.9倍。

中金公司的房地产分析师告诉本报记者：“2008年逆势扩张的房地产公司屈指可数，而那些在2007年前就储备大量土地、有土地成本优势的公司值得关注。”

大地主中挑好地主

以2008年末为分界线，泛海建设土地储备达到1460万平方米，金地集团达到1133万平方米，招商地产为1014万平方米，首开股份为875万平方米，上实发展为678万平方米。

地主其实很容易找，但是如何从大地主当中挑好地主？联合证券的分析师鱼晋华告诉本报：“迫于通胀的压力，我们从寻找业绩弹性大的公司转变为寻找资产属性更强的公司。”

她解释称，资产属性可以从土地储备量和开发速度、销售速度的对比中得出，简单地说，就是看开发商拥有的土地足够其开发多少年。

有人以此计算，万科的土地够用2.5年,而保利等公司的土地储备在七八年以上。上实发展2008年累计竣工面积86.9万平方米，目前土地储备达到678万平方米，项目也较为充足。

广渠路15号地、广渠路36号地、西大望路27号地，地理位置接近，招拍挂的价格差别很大，这将直接影响项目的收益，在房地产公司的储备中，土地的性价比是一个值得挖掘的问题。

苏宁环球现有土地储备量约1000万平方米，规划建设面积1500万平方米，主要分布在南京、上海、吉林、无锡等地。这些土地多数在2004年前获得，土地款为分批交付，具有低地价优势，其中两个项目南京和吉林天润城的楼面地价分别仅为440和415元/平方米，但售价高达4000和3800元/平方米。

泛海建设经常作为一级开发主体参与到土地的招拍挂中，目前拥有1460万平方米土地。早期低价获得北京、杭州等城市核心地段的土地，也使得公司存量资产的附加值较高。

地方国资扶持的地主

安邦分析师苏晶表示：“2008年，很多上市公司和保利地产一样猜对了形势，但苦于没钱拿地。保利去年销售业绩不好，但是其凭借中央企业的资质，从资本市场中发债和配股，举债搞扩张。”

一些地方国资背景的房地产企业，也享受到大股东的土地和资金支援。2007年，首开集团房地产主营业务资产注入首开股份，公司开发项目由5个增加至26个，项目储备由280万平方米扩展到850多万平方米，并且大多是在建即售项目。

2008年，上实发展闹钱荒，第三季度获得大股东上实集团40亿的短期借款，上实集团还承诺将后续注入上海朱家角海源别墅、徐家汇汇贤居、青岛联港等项目。

上实集团地产板块拥有126亿净资产和超过1亿平方米土地储备，上实扩大土地储备，背靠着强大的国有资产。

而且，土地招拍挂由地方政府主持，地方国资企业在获取土地上有很大优势，2006年，广渠路36号地招标，城开集团(首开股份的前身)和城建投标联合体就以26亿元的价格击败了华润集团30.5亿元的价格。

在各类地主中，首开股份、上实发展业绩不如万科，扩大土地储备的步伐却很轻松。

zhuanggu · 发表于 2009-9-14 22:46

2009年上半年房企项目销售TOP20排行榜

zhuanggu · 发表于 2009-9-14 22:55

小算一笔帐

上市地产公司，已售均价为

万科：269/305＝8819元/m2
保利：195/239＝8158元/m2
金地：79/76 ＝10394元/m2
招商：74/62 ＝11935元/m2

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房地产板块的投资意见，仅供参考090325

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